La Corte di Cassazione interviene nel merito di un contenzioso tra il proprietario di un immobile e l’assemblea di condominio che approva un regolamento nel quale si vieta l’uso per l’apertura di una sala giochi.
Il regolamento di condominio, quando non ha ad oggetto uso di cose comuni o ripartizione delle spese, ha natura contrattuale e vincola chi acquista un’unità immobiliare solo quando la limitazione è inserita nel contratto di acquisto dell’immobile.
Nel 2012 la proprietaria di una unità immobiliare impugnava la delibera dell’assemblea condominiale in quanto assunta, a suo avviso, in violazione di norme regolamentari e di suoi diritti esclusivi. L’attrice allegava di avere stipulato un contratto di locazione e che il conduttoreintendeva esercitare l’attività di sala giochi; che la delibera assunta aveva il seguente tenore: “i condomini all’unanimità, escluso il proprietario dell’immobile deliberano la loro ferma contrarietà a che attività di sala giochi, bar, ristorante e/o locali pubblici con apertura serale, cioè dopo le20.00, vengano posizionate nel proprio Condominio, in quanto ciò costituirebbe violazione dell’art. 1 del regolamento condominiale”.
Con tale delibera – ad avviso dell’attrice – l’assemblea avrebbe, senza l’unanimità dei condomini, modificato l’art. 1 del regolamento condominiale di natura contrattuale; sarebbe anche stato violato l’art. 16 del medesimo regolamento, avendo l’assemblea dato incarico all’amministratore di informare anche la società conduttrice dei vincoli posti dal regolamento alle attività e della volontà espressa dall’assemblea; l’attrice chiedeva quindi l’annullamento della delibera sotto entrambi i profili. Si costituiva il Condominio, affermando che la delibera era corretta e che il suo contenuto non era di modifica del regolamento, ma di chiarimento della portata delle indicazioni contenute nell’art. 1, secondo le quali i locali possono essere adibiti solo ad abitazioni civili e uffici, studi professionali e negozi e che la sala giochi non rientra nella tipologia “negozi”.
Il giudice di primo grado ha ritenuto, sulla base della interpretazione dell’art. 1 del regolamento, la cui natura contrattuale – ha affermato – è pacifica, che la delibera impugnata non avesse carattere ampliativo dei divieti già stabiliti dal regolamento condominiale e ha così rigettato la domanda dell’attrice e ha accolto la domanda riconvenzionale del Condominio.
La società proprietaria ha proposto appello nei confronti della sentenza di primo grado. La Corte d’appello di Torino – con la sentenza del 2018 – ha confermato la pronuncia del Tribunale eha rigettato il gravame.
Per la Cassazione, che ha rinviato la causa a nuovo ruolo, “va ricordato che il regolamento condominiale, ove disciplini anche altro che non sia l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in maniera conforme ai criteri di cui agliartt. 1123 e ss. c.c., è in tale parte un contratto e non un regolamento; essendo un contratto, “deve corrispondere a una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l’inserimento, all’interno dell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare individuale delle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso” (così Cass. 24526/2022), con la conseguenza che l’effetto limitativo della proprietà singola non si produce in virtù della sola tecnica contrattuale di formazione del regolamento. La questione non è stata oggetto di esame nei gradi di merito, ove i giudici si sono (…) limitati ad affermare la “pacifica” natura contrattuale del regolamento del Condominio, così che nessun giudicato interno si è formato al proposito e la medesima questione può essere rilevata d’ufficio da questa Corte. Trattandosi di questione rilevata d’ufficio si impone, ai sensi degli artt. 101, comma 2, e 384, comma 3 c.p.c., la riserva della decisione della questione con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di osservazioni sulla medesima”.
