La Cour de cassation met fin (du moins pour le moment) au litige entre les propriétaires d'une salle de machines à sous piémontaise et la copropriété qui souhaiterait sa fermeture.
Par une ordonnance du mois de janvier 2024, la Deuxième Chambre Civile a annulé le jugement de la Cour d'Appel de Turin qui avait rejeté le recours formé par les propriétaires d'une salle de machines à sous contre le jugement du Tribunal de Vercelli, qui avait rejeté l'appel en vertu du art. 1137 cc de la résolution d'assemblée de la Copropriété XXX et avait, par contre, accepté la demande reconventionnelle de la copropriété défenderesse visant à arrêter l'activité de salle de jeux exercée par XXX, propriétaire de l'unité immobilière appartenant à la société XXXX, puisqu'elle était en conflit avec l'art. 1 du règlement
condominium. Cette disposition réglementaire précise : « Le bâtiment est destiné à des logements et des bureaux, des commerces, ainsi que des bureaux professionnels ». La résolution du 21 mai 2012 avait en
particulièrement décidé : « Les copropriétaires, à l'unanimité, à l'exclusion de XXX (contre), résolvent leur ferme opposition aux activités des salles de jeux, restaurants et/ou lieux publics auprès de l'administration de
boissons ou nourriture ou en tout cas avec ouverture en soirée, c'est-à-dire après 20,00hXNUMX, que l'ouverture soit pour tout le monde ou pour les membres et/ou membres, ils sont
placé dans votre copropriété, car cela constituerait une violation de l'art. 1 du Règlement de copropriété...".
Le thème décidendum concernait la portée de cette résolution: pour le copropriétaire demandeur, cela avait entraîné une modification, non adoptée à l'unanimité, de l'article 1 du règlement, ayant
ajouté une limitation supplémentaire sur la destination des unités immobilières ; pour la Copropriété, cependant, une clarification, et non une modification, de la disposition réglementaire a ainsi été approuvée, car une activité de « salle de jeux » ne pouvait certainement pas être incluse dans la typologie des « magasins » que l'art. 1 du règlement autorisé.
Pour le Tribunal, la résolution approuvée à la majorité de l'assemblée du 21 mai 2012, qui dictait, cette fois spécifiquement, l'interdiction d'utiliser les unités immobilières pour « des activités de salle de jeux, de restaurant et/ou d'espaces publics avec fourniture de boissons » ou de nourriture ou en tout cas avec ouverture en soirée...", n'avait pas de valeur interprétative de l'art antérieur. 1 du règlement, puisqu'en réalité il modifiait le contenu textuel de ce règlement précédent, en dictant un nouveau précepte contraignant, avec lequel l'utilisation autorisée des "magasins" connaissait l'exclusion explicite de certaines activités commerciales spécifiques.
Il faut donc appliquer le principe selon lequel la modification d'une clause du règlement, qui limite les droits des copropriétés sur des propriétés exclusives ou communes, n'est valable que si elle est approuvée avec le consentement unanime des participants à la négociation, qui doit être exprimé sous forme écrite, conformément à l'art. 1350 n. 4 cc
